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Wohnungsübergabe für Mieter: Einzug und Auszug ohne Kautionsärger

9. Oktober 2026·14 Min. Lesezeit, mit allen Klappebenen 28 Min.·von Richard
Gezeichnete Haustür mit Schlüsseln auf fast schwarzem Grund, Überschrift: Die gute Wohnungsübergabe

Bei der Wohnungsübergabe entscheidet sich in einer knappen Stunde, ob die Kaution zurückkommt und ob aus dem Auszug ein Streit wird. Dieser Beitrag geht beide Termine durch, den Einzug und den Auszug, in einzelnen Schritten und mit einer Checkliste zum Ausdrucken.

Sicherheit zuerst

Bei einer Übergabe kann an einem einzigen Nachmittag mehr Schaden entstehen als in der ganzen Mietzeit. Diese vier Punkte gelten an beiden Terminen, beim Einzug wie beim Auszug.

Ist ein Punkt im Protokoll unklar, wird zunächst nicht unterschrieben, sondern erst nachgefragt. Bei Streit über Kaution, Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz helfen ein Mieterverein oder eine Kanzlei für Mietrecht weiter.

Die beiden Felder darunter führen gleich zu dem Termin, der gerade ansteht. Ganz unten stehen außerdem die zehn Fragen, die dazu immer wieder gestellt werden, jede mit einer kurzen Antwort.

Jeden Mangel gleich mit Foto festhalten. Dafür gibt es hier eine eigene Seite: die Mängelliste mit Fotos. Sie läuft im Browser des Handys, nummeriert jeden Mangel passend zur Spalte „Foto-Nr." im Übergabeprotokoll und druckt am Ende eine Anlage zum Mitgeben. Die Fotos bleiben dabei auf dem eigenen Gerät.

Der Einzug ist genauso wichtig wie der Auszug und steht deshalb hier zuerst. Jeder Mangel, der an diesem Tag nicht ins Protokoll kommt, wird beim Auszug leicht zum Streitpunkt, und dann fehlt der eigene Beleg.

Beim Einzug

Das Einzugsprotokoll ist kein Formalismus, sondern die Versicherung für den Tag des Auszugs. Es ist das einzige Papier, mit dem sich später vergleichen lässt, was in der Mietzeit entstanden ist und was schon vorher da war.

Jeden Mangel mit Foto festhalten: die Mängelliste

Am Einzugstag zählt jedes Foto doppelt, denn es belegt später, was schon vor dem Einzug da war. Mit dem Handy lässt sich jeder Mangel gleich an Ort und Stelle festhalten.

Mängelliste öffnen kostenlos, läuft im Browser

1. Vor dem Termin in Ruhe vorbereiten

  1. Den Mietvertrag lesen: vereinbarte Schlüsselzahl, zugesagter Zustand und die Frist, innerhalb derer sich Mängel nachmelden lassen.
  2. Den Termin bei Tageslicht vereinbaren und mindestens eine Stunde einplanen.
  3. Ein eigenes Protokollexemplar mitnehmen, falls die Verwaltung keines mitbringt.
  4. Nach Möglichkeit eine zweite Person als Zeugen mitnehmen.
  5. Vorher die eigenen Fragen sammeln: Heizung, Absperrventile, Müll, Hausordnung, Stellplatz.

2. Beim Einzugstermin lieber zu genau als zu großzügig

  1. Jeden Mangel aufnehmen, auch die kleinen. Jeder Mangel, der heute nicht im Protokoll steht, wird beim Auszug leicht zum Streitpunkt, und dann fehlt der eigene Beleg.
  2. Jeden Mangel konkret beschreiben: Raum, Stelle, Art und ungefähre Größe. „Küche, Wand links neben der Spüle, Fettflecken auf ca. 0,5 m²" ist brauchbar, „Küche unsauber" ist es nicht.
  3. Jeden Mangel mit Datum fotografieren und die Fotonummer in die Protokollzeile eintragen.
  4. Böden, Wände, Fenster, Rollläden, Türen und Beschläge einzeln durchgehen und vorhandene Einbauten auf ihre Funktion prüfen.
  5. Die Rauchmelder auf Vollzähligkeit prüfen.
  6. Die Zählerstände mit Zählernummer ablesen und beides zusammen fotografieren.
  7. Die Schlüssel nach Art getrennt zählen und die Zahl je Art im Protokoll festhalten.
  8. Um eine Einweisung in Heizung, Absperrventile, Sicherungskasten, Müllplatz und Hausordnung bitten.
  9. Bekannte Mängel ausdrücklich unter Vorbehalt annehmen. Wer eine Wohnung annimmt, obwohl er den Mangel kennt, behält seine Rechte daraus nur, wenn er sie sich bei der Annahme ausdrücklich vorbehält (§ 536b Satz 3 BGB). Ein handschriftlicher Zusatz im Protokoll genügt dafür. Das hilft aber nur bei Mängeln, die erst nach der Vertragsunterschrift bekannt wurden; was schon bei der Besichtigung zu sehen war, gehört vor der Unterschrift in den Mietvertrag (§ 536b Satz 1 BGB). Den Anspruch auf Beseitigung des Mangels behält der Mieter in jedem Fall.
  10. Keine vorgedruckte Zeile wie „die Wohnung wird mangelfrei übernommen" unterschreiben, bevor jeder Raum angesehen ist.
  11. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten, und eine Kopie geht sofort mit.
  12. Die Wohnungsgeberbestätigung verlangen. Das ist die schriftliche Bestätigung des Vermieters über den Einzug; ohne dieses Papier wird die Anmeldung schwierig. Verweigert der Vermieter es, wird das der Meldebehörde mitgeteilt (§ 19 Abs. 2 BMG).

3. In den ersten Wochen nachtragen, was auffällt

  1. Später entdeckte Mängel unverzüglich und schriftlich melden, mit Datum und Foto. Das Gesetz verlangt diese Anzeige ausdrücklich. Wer schweigt, haftet für den Schaden, der daraus entsteht, und verliert unter Umständen Mietminderung und Schadensersatz (§ 536c BGB). Eine Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht; „unverzüglich" bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.
  2. Zusätzlich die Frist im Mietvertrag prüfen, sie ist oft kürzer.
  3. Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür wird die Wohnungsgeberbestätigung gebraucht.
  4. Protokoll, Fotos und Schlüsselquittung zusammen ablegen und alles bis zum Auszug aufbewahren, auch wenn das viele Jahre dauert.
  5. Strom, Gas, Wasser, Internet und Rundfunkbeitrag ummelden. Der Rundfunkbeitrag läuft getrennt; die Anmeldung beim Meldeamt genügt dafür nicht.

Beim Auszug

Zuerst wird das Einzugsprotokoll bereitgelegt. Ohne dieses Blatt beschreiben beide Seiten nur den heutigen Zustand und haben nichts, womit sie ihn vergleichen könnten.

Jeden Mangel mit Foto festhalten: die Mängelliste

Beim Auszug belegen die eigenen Fotos den Zustand, in dem die Wohnung übergeben wurde. Er wird festgehalten, bevor die Schlüssel aus der Hand gegeben werden.

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Sicherheit zuerst beim Räumen und Zurückbauen

Der Auszug ist der Teil mit der echten Handarbeit. Die folgenden Punkte gehören geklärt, bevor der erste Schraubendreher angesetzt wird.

Wenn du bei Strom, Wasser oder dem Gewicht unsicher bist, hole jemanden dazu. Eine Stunde Hilfe ist billiger als ein Wasserschaden, und sie ist deutlich billiger als ein Sturz.

1. Vier Wochen vorher in Ruhe, zu Hause

  1. Den Mietvertrag noch einmal lesen und auf drei Dinge achten: Schönheitsreparaturen, Rückbaupflichten und die vereinbarte Schlüsselzahl.
  2. Prüfen, ob die Klausel zu den Schönheitsreparaturen überhaupt greift. Gemeint ist damit die Vereinbarung, die das Renovieren vom Vermieter auf den Mieter verschiebt. Zwei verbreitete Formen davon hat der Bundesgerichtshof gekippt: starre Fristenpläne und die Abwälzung auf den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung (BGH, VIII ZR 361/03; VIII ZR 185/14).
  3. Zurückbauen, was selbst eingebaut wurde: Lampen, Rollos, Sichtschutz, Regale und Halterungen. Das Recht, eine eigene Einrichtung wieder mitzunehmen, steht im Gesetz (§ 539 Abs. 2 BGB). Mit dem Ende des Mietverhältnisses wird daraus meist auch eine Pflicht, denn die Wohnung ist im ursprünglichen Zustand zurückzugeben.
  4. Für die Einbauküche und für Möbel, die vom Vormieter übernommen wurden, wird rechtzeitig und schriftlich geklärt, was damit geschieht. Der Vermieter kann die Wegnahme durch eine angemessene Entschädigung abwenden, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse daran hat (§ 552 Abs. 1 BGB).
  5. Dübellöcher schließen, lose Leisten befestigen und die Fugen prüfen. Eine erlaubte Anzahl Löcher nennt das Gesetz nicht. Deshalb ist Schließen fast immer billiger als Streiten.
  6. Die letzten Mieten voll zahlen und nicht mit der Kaution verrechnen. Die Kaution sichert gerade die Ansprüche nach dem Auszug, und der Anspruch auf ihre Rückzahlung wird erst mit der Abrechnung nach dem Mietende fällig (BGH, VIII ZR 141/17).
  7. Keller, Dachboden, Abstellraum und Balkon leer räumen und den Sperrmüll rechtzeitig bestellen. Bleiben Möbel oder Hausrat in größerem Umfang zurück, ist die Wohnung nicht vollständig zurückgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB), und dann kann eine Nutzungsentschädigung anfallen (§ 546a BGB).
  8. Eine besenreine Grundordnung herstellen. Gemeint ist damit die Beseitigung grober Verschmutzungen, nicht eine Grundreinigung (BGH, VIII ZR 124/05).
  9. Strom, Gas, Wasser, Internet und Rundfunkbeitrag ummelden und bei der Post einen Nachsendeauftrag einrichten.
  10. Die neue Anschrift und die Bankverbindung für die Kautionsabrechnung notieren.

2. Am Übergabetag Wohnung vorher leer und fertig

  1. Nicht mit dem letzten Karton unter dem Arm erscheinen. Die Wohnung soll fertig sein, bevor der Termin beginnt.
  2. Vorher jeden Raum bei Tageslicht und mit Datum fotografieren, auch Keller und Briefkasten. Diese Bilder sind der eigene Nachweis über den Zustand am Übergabetag.
  3. Einzugsprotokoll, Stift, Taschenlampe, Zollstock und Handy mitnehmen.
  4. Langsam und Raum für Raum vorgehen. Ein Rundgang nebenbei ergibt kein brauchbares Protokoll.
  5. Die Zählerstände mit Zählernummer ablesen und fotografieren. Das Foto ist der Beleg, die Zahl im Protokoll nur die Übersicht.
  6. Die Schlüssel nach Art getrennt zählen, auch die nachgemachten, und die Zahl je Art quittieren lassen.
  7. Die Schlüssel gegen Quittung abgeben und nicht einfach in den Briefkasten werfen. Die Wohnung gilt erst dann als zurückgegeben, wenn sie geräumt ist und der Vermieter die Schlüssel tatsächlich erhalten hat. Ab diesem Datum läuft seine Sechsmonatsfrist.
  8. Nichts unterschreiben, was nicht gelesen und selbst gesehen wurde.
  9. Eine abweichende Sicht gehört handschriftlich ins Protokoll, und zwar vor der Unterschrift.
  10. Den Satz „damit sind alle weiteren Ansprüche abgegolten" besonders genau lesen. Er kann als Verzicht auf eigene Ansprüche wirken.
  11. ⚠ Im Protokoll keine neuen Pflichten eingehen. Wer dort zusätzlich und einzeln vereinbart, die Wohnung noch zu renovieren, ist daran gebunden, selbst wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam war (BGH, VIII ZR 71/08). Das ist die teuerste Unterschrift des ganzen Termins.
  12. Weder Wohnung noch Schlüssel zurückbehalten, um eigene Forderungen durchzusetzen. Ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters gibt es nicht (§ 570 BGB).
  13. Eine Kopie des unterschriebenen Protokolls sofort mitnehmen oder abfotografieren.
  14. Die neue Anschrift und die Bankverbindung schriftlich übergeben. Ohne eine erreichbare Anschrift wird die Kautionsabrechnung zum eigenen Risiko.

3. Danach Fristen im Blick behalten

  1. Die Fotos und die Kopie des Protokolls aufbewahren, bis die Kaution vollständig zurück ist und die letzte Betriebskostenabrechnung geprüft ist, im Zweifel drei Jahre. Der Anspruch auf die Kaution verjährt in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist (§§ 195, 199 BGB).
  2. Bei der Kaution nicht mit einer festen Zahl von Monaten rechnen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter hat eine angemessene Prüffrist, und die kann auch länger als sechs Monate dauern (BGH, VIII ZR 71/05). In dieser Frist muss er erklären, welche Forderungen er geltend macht. Danach darf er die Kaution auch für Forderungen verwenden, die der Mieter bestreitet (BGH, VIII ZR 141/17).
  3. Diese Frist ist kaum bekannt und trotzdem wichtig: Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückbekommt (§ 548 Abs. 1 BGB). Sicher ist der Mieter danach aber nur begrenzt: Gegen eine Barkaution darf der Vermieter in aller Regel auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen noch aufrechnen (BGH, VIII ZR 184/23).
  4. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung in aller Regel ausgeschlossen.
  5. Eigene Einwendungen gegen die Abrechnung sind innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang zu erheben.
  6. Die Kaution selbst an § 551 BGB prüfen: höchstens drei Nettokaltmieten, angelegt getrennt vom Vermögen des Vermieters und zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, sofern keine andere Anlageform vereinbart ist. Die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Eine Abweichung davon zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
  7. Auch für den Mieter läuft eine eigene Frist: Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten, hier aber ab der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Die beiden Sechsmonatsfristen laufen also ab verschiedenen Tagen.
  8. Den Auszug nicht hinausziehen. Solange die Wohnung vorenthalten wird, kann der Vermieter die vereinbarte oder die ortsübliche Miete als Entschädigung verlangen, und ein weiterer Schaden bleibt daneben möglich (§ 546a BGB).
Was hinter diesen Schritten steht: Schönheitsreparaturen, besenrein, Kaution
Schönheitsreparaturen

Die Ausgangslage im Gesetz ist eine andere, als die meisten denken. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand überlassen und sie darin erhalten. Die Renovierungslast liegt also zunächst bei ihm, und nur eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag verschiebt sie auf den Mieter.

Nicht jede dieser Klauseln hält einer Prüfung stand. Der Bundesgerichtshof hat zwei verbreitete Formen gekippt: starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand nach festen Jahren eine Renovierung verlangen (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03), und die Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Zwei Dinge gehören dazu. Erstens sind Schönheitsreparaturklauseln nicht allgemein unwirksam; eine flexible Regelung in einer renoviert übergebenen Wohnung kann durchaus wirksam sein. Zweitens betreffen die Urteile von 2020 nur die Zeit während des Mietverhältnisses: Verlangt der Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung eine Renovierung, muss der Vermieter sie ausführen, der Mieter beteiligt sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Für den Auszug ändern sie nichts: Ist die Klausel unwirksam, schuldet der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen. Anders bei kräftigen Farben: Wer eine neutral übernommene Wohnung in ungewöhnlichen Farben zurückgibt, kann Schadensersatz schulden, auch wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist (Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12). Dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, muss allerdings der Mieter belegen, und dafür zählen die Einzugsfotos. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, kann dieser Beitrag nicht sagen. Das ist der Punkt, an dem ein Mieterverein oder eine Anwältin wirklich Geld spart.

Abnutzung, Dübellöcher und „besenrein"

Was sich durch normales Wohnen abnutzt, muss nicht ersetzt werden: Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Der abgelaufene Teppich, der matte Lack an der Zimmertür und die Gebrauchsspuren auf der Arbeitsplatte sind Abnutzung, kein Schaden. Gestritten wird fast nie über diesen Satz, sondern über die Vorfrage, ob etwas noch normaler Gebrauch war.

Bei Dübel- und Bohrlöchern ist genau das der Fall. Bilder, Spiegel, Regale und Lampen anzubringen gehört im üblichen Rahmen zum Wohnen. Wo dieser Rahmen endet, entscheiden die Gerichte von Fall zu Fall und unterschiedlich. Es gibt weder eine Zahl im Gesetz noch eine höchstrichterliche Obergrenze. Wer „bis 50 Löcher sind erlaubt" liest, hat eine Faustregel aus einem Einzelfall vor sich, keine Rechtslage.

Der Begriff „besenrein" steht in keinem Gesetz, er kommt aus den Mietverträgen. Der Bundesgerichtshof hat ihn dahin ausgelegt, dass die Beseitigung grober Verschmutzungen gemeint ist und keine Grundreinigung (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). In derselben Entscheidung steht, dass normales Rauchen ohne ausdrückliches Verbot im Vertrag vertragsgemäßer Gebrauch ist. Anders bei starkem Rauchen, wenn sich die Spuren mit Streichen und Tapezieren nicht mehr beseitigen lassen; dann schuldet der Mieter Schadensersatz (Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07). Was genau als grobe Verschmutzung gilt, hat das Gericht offengelassen. Steht „besenrein" gar nicht im Vertrag, ist erst recht nichts darüber hinaus geschuldet.

Das Protokoll und die Unterschrift

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Das Gesetz verlangt in § 546 BGB nur die Rückgabe der Wohnung. Trotzdem ist es das wichtigste Beweismittel des Mieters, und es wirkt in beide Richtungen.

Wird ein Protokoll ohne aufgeführte Schäden unterschrieben, so kann das bedeuten, dass der Vermieter später nur noch anlasten darf, was darin steht. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Auslegung gebilligt (Urteil vom 10.11.1982, VIII ZR 252/81). Eine Automatik ist das nicht: Es kommt darauf an, ob sich aus dem Protokoll ein entsprechender Wille beider Seiten ergibt, und für versteckte Mängel gilt es ohnehin nicht. Umgekehrt gilt: Wer ein Protokoll mit Schäden unterschreibt, bestätigt in aller Regel, dass diese Schäden vorhanden sind.

Der Rat „unterschreibe niemals ein Protokoll" ist trotzdem falsch. Ohne Protokoll lässt sich später nicht nachweisen, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde.

Die Kaution

Zur Kaution steht viel im Gesetz, und das meiste davon lässt sich nicht zum Nachteil des Mieters abbedingen. Nach § 551 BGB darf sie höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen betragen, also drei Nettokaltmieten. Gezahlt werden darf in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu.

Bei der Rückzahlung wird die Rechtslage unschärfer. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter bekommt nach der Rechtsprechung eine angemessene Frist zum Prüfen und Entscheiden. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich gesagt, dass auch mehr als sechs Monate erforderlich und zumutbar sein können (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Er darf außerdem einen angemessenen Teil zurückbehalten, solange eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung muss er auch dann auszahlen, wenn er zu spät abrechnet, denn ausgeschlossen sind nach § 556 Abs. 3 BGB nur Nachforderungen.

Sonderfälle, die nicht jeden betreffen, aber manche hart treffen
Früher ausziehen, als der Vertrag es erlaubt

Einen normalen unbefristeten Mietvertrag kündigt der Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, also mit rund drei Monaten Vorlauf (§ 573c Abs. 1 BGB). Beim normalen unbefristeten Vertrag ohne Kündigungsverzicht ist diese Frist für den Mieter immer gleich lang, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat. Nur die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf und acht Jahren.

Einen Nachmieter zu stellen, hilft dabei meist gar nicht. Ein gesetzlicher Anspruch darauf, durch einen Nachmieter früher aus dem Vertrag zu kommen, steht nicht im BGB. Die Gerichte gewähren ihn nur ausnahmsweise: dann nämlich, wenn ohnehin nicht gekündigt werden kann, etwa bei einem befristeten Vertrag oder bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht, und wenn ein gewichtiger Grund vorliegt, etwa eine Versetzung oder eine Krankheit. Auch dann gilt das nur für einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (BGH, VIII ZR 244/02). Die Suche nach dem Nachfolger und die Auskunft über ihn sind Sache des Mieters (BGH, VIII ZR 247/14). Die verbreitete Regel „drei Nachmieter vorschlagen, dann bin ich raus" lässt sich nicht belegen. Der sichere Weg ist ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter.

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Eine eigene gesetzliche Vorschrift dazu gibt es nicht; die Grenzen stammen aus der gerichtlichen Kontrolle von Formularklauseln. Wirksam ist eine solche Klausel nur unter zwei Bedingungen. Erstens muss sie sich auf Teile beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, also etwa auf Lichtschalter, Wasserhähne oder Rollladengurte und nicht auf verlegte Leitungen. Zweitens muss sie eine Obergrenze für mehrere Reparaturen innerhalb eines Jahres enthalten (BGH, VIII ZR 91/88; VIII ZR 129/91; VIII ZR 38/90). Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst zu beauftragen, ist unwirksam.

⚠ Die Eurobeträge, die überall kursieren, etwa 100 € je Fall oder 8 % der Jahresmiete, stammen aus Entscheidungen einzelner Amts- und Landgerichte, nicht vom Bundesgerichtshof. Sie sind ein Anhaltspunkt, keine Grenze, auf die Verlass ist. Fehlt die Jahresobergrenze ganz, ist die Klausel insgesamt unwirksam, und dann zahlt der Mieter keine einzige Kleinreparatur.

Einbauküche und Möbel vom Vormieter

Eine Pflicht, etwas vom Vormieter zu übernehmen, gibt es nicht. Wer es doch tut, schließt mit dem Vormieter einen Kaufvertrag, der den Vermieter nicht bindet. Praktisch heißt das: Mit der Übernahme stellt sich auch die Frage, wer den Einbau am Ende wieder ausbaut. Deshalb gehört beim Einzug schriftlich festgehalten, was übernommen wurde und wem es beim Auszug gehört. Will der Vermieter es behalten, sollte auch das schriftlich bestätigt sein.

Haustiere

Eine vorgedruckte Klausel, die Hunde und Katzen ausnahmslos verbietet, ist unwirksam: Sie lässt keinen Raum für den Einzelfall (BGH, VIII ZR 168/12). Daraus folgt aber kein Recht auf ein Tier: Es kommt auf eine Abwägung im Einzelfall an, also auf Tier, Wohnung, Haus und Nachbarn. Für die Übergabe ist wichtig, dass Kratzspuren und Gerüche eines Tieres nicht automatisch normale Abnutzung sind.

Rauchmelder

Rauchmelder sind Landesrecht und deshalb nicht bundesweit gleich geregelt. In Thüringen verlangt die Bauordnung mindestens einen Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen (§ 51 Abs. 4 ThürBO). ⚠ Ältere Ratgeber zitieren dafür noch eine andere Paragrafennummer. Und wer den Melder betriebsbereit hält, regelt die heutige Thüringer Bauordnung nicht ausdrücklich. Die Aufteilung „Eigentümer baut ein, Bewohner wartet" steht in anderen Landesgesetzen, hier nicht. Deshalb lohnt der Blick in den Mietvertrag, und beim Termin wird festgehalten, welche Melder vorhanden sind und ob sie funktionieren.

Wenn niemand kommt, und wer als Zeuge taugt

Erscheint die andere Seite nicht, wird der Termin trotzdem durchgeführt: Fotos von jedem Raum mit Datum, Zählerstände mit Zählernummer im Bild, Schlüssel gezählt, dazu eine schriftliche Notiz, wann der Termin war und wer gefehlt hat. Eine unbeteiligte Person, die das später bestätigen kann, sollte dabei sein. Diese Person muss nicht amtlich bestellt sein, sie darf nur nicht selbst Partei sein. Ein Mitmieter oder Ehepartner, der selbst im Vertrag steht, ist Partei und kein Zeuge. Wer sich vertreten lässt, gibt eine schriftliche Vollmacht mit, die das Protokollieren und Fotografieren ausdrücklich einschließt; ohne Vollmacht kann die Begleitung aufnehmen, aber nichts verbindlich abnehmen oder quittieren.

Der letzte Miettag fällt auf ein Wochenende

Fällt der Tag, an dem etwas zu leisten ist, auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen anerkannten Feiertag, tritt nach verbreiteter Ansicht an seine Stelle der nächste Werktag (§ 193 BGB). Ob das auch für die Rückgabe der Wohnung gilt, ist nicht höchstrichterlich geklärt. In Thüringen zählen auch der Weltkindertag am 20. September und der Reformationstag am 31. Oktober zu den Feiertagen (§ 2 Abs. 1 ThürFGtG). Sicherer ist es trotzdem, den Termin ein paar Tage früher zu legen. Ein Streit darüber, ob die Wohnung einen Tag zu spät zurückkam, ist teurer als ein früherer Termin.

Umzug im Winter

Steht die Wohnung zwischen Auszug und Übergabe leer, wird so weit weitergeheizt, dass nichts einfriert, und die Fenster bleiben geschlossen. Eine Pflichttemperatur schreibt das Gesetz nicht vor, und eine belastbare Zahl dazu gibt es auch in der Rechtsprechung nicht. Der praktische Grund genügt aber: Ein Frostschaden in der leeren Wohnung ist teuer, und die Frage, wer ihn zu vertreten hat, landet zuerst beim Mieter. Das gilt genauso für eine längere Abwesenheit in der Mietzeit.

Checkliste Wohnungsübergabe für Mieter

Zwei Seiten zum Ausdrucken: Seite 1 für den Einzug, Seite 2 für den Auszug. Beide mit Ankreuzkästchen, mit Platz für Zählerstände und Schlüssel und mit einem Feld für eigene Notizen.

Checkliste herunterladen PDF, kostenlos, von T-Raummacher
Alle Punkte der Checkliste hier ansehen
Seite 1: Beim Einzug
  • Mietvertrag lesen: Schlüsselzahl, zugesagter Zustand, Frist für das Nachmelden von Mängeln.
  • Termin bei Tageslicht vereinbaren und genug Zeit einplanen.
  • Eigenes Protokollexemplar, Stift, Taschenlampe, Zollstock, Handy mitnehmen.
  • Wenn möglich eine zweite Person als Zeugen mitnehmen.
  • Jeden Mangel aufnehmen, auch kleine.
  • Mängel konkret beschreiben: Raum, Stelle, Art, ungefähre Größe.
  • Jeden Mangel mit Datum fotografieren, Fotonummer ins Protokoll.
  • Böden, Wände, Fenster, Rollläden, Türen und Beschläge einzeln durchgehen.
  • Vorhandene Einbauten und Geräte auf Funktion prüfen, Rauchmelder zählen.
  • Zählerstände mit Zählernummer ablesen und fotografieren.
  • Schlüssel nach Art getrennt zählen und die Zahl im Protokoll festhalten.
  • Einweisung geben lassen: Heizung, Absperrventile, Müll, Hausordnung.
  • Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen, Kopie sofort mitnehmen.
  • Später entdeckte Mängel schriftlich nachmelden, Frist im Mietvertrag prüfen.
  • Protokoll, Fotos und Schlüsselquittung zusammen ablegen und bis zum Auszug aufbewahren.
Seite 2: Beim Auszug
  • Mietvertrag durchsehen: Schönheitsreparaturen, Rückbaupflichten, vereinbarte Schlüsselzahl.
  • Einzugsprotokoll heraussuchen und die damals gemeldeten Mängel markieren.
  • Selbst Eingebautes zurückbauen: Lampen, Rollos, Sichtschutz, Regale, Halterungen.
  • Dübellöcher schließen, lose Leisten befestigen, Fugen prüfen.
  • Keller, Dachboden, Abstellraum und Balkon leeren, Sperrmüll bestellen.
  • Besenreine Grundordnung herstellen, auch in Bad und Küche.
  • Alle Räume vor dem Termin mit Datum fotografieren.
  • Zählerstände selbst notieren und fotografieren, Zählernummer mit im Bild.
  • Alle Schlüssel nach Art getrennt zählen, nachgemachte ausdrücklich mitzählen.
  • Strom, Gas, Wasser, Internet und Rundfunkbeitrag ummelden, Nachsendeauftrag stellen.
  • Namensschild an Klingel und Briefkasten entfernen.
  • Nichts unterschreiben, was nicht gelesen und selbst gesehen wurde.
  • Abweichende Sicht handschriftlich ins Protokoll eintragen lassen, vor der Unterschrift.
  • Eine Kopie des unterschriebenen Protokolls sofort mitnehmen oder abfotografieren.
  • Neue Anschrift und Bankverbindung für die Kautionsabrechnung hinterlassen.

Die zehn Fragen, die dazu immer wieder gestellt werden

Kurze Antworten auf das, was in Foren und Kommentarspalten am häufigsten steht. Die Begründungen dazu stehen weiter oben.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Es gibt keine gesetzliche Frist. Der Vermieter bekommt eine angemessene Prüffrist, deren Länge sich nach dem Einzelfall richtet, und die kann auch mehr als sechs Monate betragen (BGH, VIII ZR 71/05). Einen angemessenen Teil darf er bis zur Betriebskostenabrechnung zurückbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Den Rest darf er nicht pauschal liegenlassen.

Ich habe ein Protokoll ohne Mängel unterschrieben, jetzt kommt eine Forderung. Muss ich zahlen?

In aller Regel nicht. Ein Protokoll, in dem keine Schäden stehen, kann so ausgelegt werden, dass der Vermieter später nur noch das geltend machen kann, was darin steht (BGH, VIII ZR 252/81). Eine Automatik ist das nicht. Es kommt auf den Willen beider Seiten an, und für versteckte Mängel, die beim Termin auch bei sorgfältigem Hinsehen nicht erkennbar waren, gilt es ohnehin nicht. Außerdem lohnt ein Blick auf die Sechsmonatsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB).

Wie viele Dübellöcher sind erlaubt, und muss ich sie zumachen?

Es gibt keine Zahl im Gesetz und keine höchstrichterliche Obergrenze. Die Instanzgerichte entscheiden von Fall zu Fall und uneinheitlich. Bilder und Regale anzubringen gehört im üblichen Rahmen zum Wohnen (§ 538 BGB). Praktisch gilt: Löcher zu schließen ist fast immer billiger, als darüber zu streiten.

Was heißt besenrein genau, muss ich Fenster putzen?

„Besenrein" steht in keinem Gesetz, der Begriff kommt aus den Mietverträgen. Der Bundesgerichtshof hat ihn dahin ausgelegt, dass die Beseitigung grober Verschmutzungen gemeint ist und keine Grundreinigung (BGH, VIII ZR 124/05). Was genau als grobe Verschmutzung gilt, hat er offengelassen. Steht „besenrein" nicht im Vertrag, ist erst recht nichts darüber hinaus geschuldet.

Ich bin unrenoviert eingezogen, muss ich trotzdem streichen?

Beim Auszug in aller Regel nein, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und es dafür keinen angemessenen Ausgleich gab: Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist dann unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14). Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter belegen, deshalb zählen die Einzugsfotos. Anders bei kräftigen Farben: Wer eine neutral übernommene Wohnung in ungewöhnlichen Farben zurückgibt, kann Schadensersatz schulden, auch wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist (BGH, VIII ZR 416/12). Während der Mietzeit gilt etwas anderes: Wer dann eine Renovierung vom Vermieter verlangt, muss sich an den Kosten in der Regel zur Hälfte beteiligen (BGH, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Der Vermieter kommt nicht zum Termin oder will nicht unterschreiben.

Der Termin wird trotzdem durchgeführt, mit Zeugen und datierten Fotos, und es wird schriftlich festgehalten, wann er stattfand. Die Schlüssel gehen so zurück, dass der Vermieter sie tatsächlich in der Hand hat, und das wird quittiert. Nimmt er die geräumte Wohnung nicht an, geht das zu seinen Lasten: Eine Entschädigung für verspätete Rückgabe setzt voraus, dass ihm die Wohnung vorenthalten wird (§ 546a BGB), und daran fehlt es, wenn er sie nicht annehmen will.

Er meldet Schäden erst Wochen später. Darf er das noch?

Es gibt zwei Grenzen. Erstens die Sperrwirkung eines mängelfreien Protokolls, die weiter oben beschrieben ist. Zweitens die Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückbekommen hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Verjährung wirkt nicht von selbst, der Mieter muss sich darauf berufen. Sie schützt aber nur begrenzt: Mit verjährten Schadensersatzansprüchen darf der Vermieter gegen die Barkaution in aller Regel trotzdem aufrechnen (BGH, VIII ZR 184/23), einklagen kann er sie nach sechs Monaten nicht mehr. Für Schäden an der Wohnung darf er Geldersatz verlangen, ohne vorher eine Frist zur Beseitigung zu setzen (BGH, VIII ZR 157/17); für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen braucht er vorher eine Frist (§ 281 Abs. 1 BGB). Ersetzt wird nur der Zeitwert. Bei einem alten Teppich oder einer alten Tapete kann der Schaden deshalb gering sein oder ganz entfallen; Alter und Zustand muss der Vermieter belegen (BGH, VIII ZR 263/17, zu abgerissenen alten Tapeten).

Die Nebenkostenabrechnung kam nach über einem Jahr. Muss ich nachzahlen?

In aller Regel nicht. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben muss er auch dann auszahlen, denn ausgeschlossen sind nur Nachforderungen. Die Frist läuft ab Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab dem Auszug.

Muss der Vermieter meinen Nachmieter nehmen, damit ich früher rauskomme?

Nein, das ist der verbreitetste Irrtum zum Thema. Ein gesetzlicher Anspruch darauf steht nicht im BGB. Die Gerichte gewähren ihn nur, wenn ohnehin nicht gekündigt werden kann, etwa bei befristetem Vertrag oder Kündigungsverzicht, und ein gewichtiger Grund vorliegt, etwa eine Versetzung oder eine Krankheit. Auch dann gilt das nur für einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (BGH, VIII ZR 244/02). Beim normalen unbefristeten Vertrag gilt ohnehin eine Kündigungsfrist von rund drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB), ein Nachmieter bringt dort nichts.

Schlüssel verloren. Zahle ich die ganze Schließanlage?

Nicht automatisch. Ersatz für den Austausch kommt in Betracht, wenn er wegen einer konkreten Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Vermögensschaden entsteht aber erst, wenn die Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist (BGH, VIII ZR 205/13). Eine Kostenschätzung genügt nicht. Ob die private Haftpflicht einspringt, hängt vom Tarif ab; das ist eine Vertragsfrage, keine mietrechtliche.

Und wenn Hilfe gebraucht wird

Was T-Raummacher dabei übernimmt

Es sind zwei Dinge, und wir trennen sie bewusst voneinander.

Die Wohnung übergabefertig machen

Alte Möbel demontieren und hinausbringen, Regale, Gardinenstangen und Halterungen abnehmen, Dübellöcher schließen, Beschläge und Griffe nachziehen, Türen und Fenster justieren, Silikonfugen in Bad und Küche erneuern, Tapete entfernen, Rauchmelder montieren oder tauschen, besenreine Grundordnung herstellen. Das ist der Teil, der eine Wohnung von „da fehlt noch etwas" auf „kann so übergeben werden" bringt, und er ist meistens an einem Tag erledigt.

Die Übergabe begleiten

Wir gehen den Termin Raum für Raum mit durch. Dabei lesen wir die Zähler ab und fotografieren sie so, dass Zählernummer und Stand beide lesbar sind, zählen die Schlüssel nach Art getrennt und nehmen die Mängel mit einer einfachen Ampel auf, alles mit datierten Fotos. So steht jemand daneben, der solche Termine kennt, und am Ende liegt ein Protokoll vor, das auch in einem halben Jahr noch trägt.

Genauso klar ist, was wir nicht tun. Wir bewerten nicht rechtlich, wer welchen Schaden zahlt. Elektro-, Gas- und Wasseranschlüsse fassen wir nicht an, ebenso wenig Statik oder Schimmelsanierung. Vollflächige Malerarbeiten und eine Endreinigung als Gebäudereiniger-Leistung erbringen wir nicht selbst, sondern koordinieren dafür Fachbetriebe.

Was es kostet

Das Paket „Wohnung übergabefertig" gibt es ab 149 € je Einheit als Endpreis einschließlich Umsatzsteuer. Die Begleitung des Übergabetermins kostet 50 € je Stunde, mindestens eine Stunde, dazu Anfahrt 20 € im Umkreis von 5 km um den Dom. Alles darüber hinaus rechnen wir zum selben Stundensatz nach Aufwand ab. Der Preis wird genannt, bevor wir anfangen.

Ein Hinweis, der bares Geld wert ist: Privatkunden können 20 % der Arbeitskosten von der Steuer absetzen, bei Handwerkerleistungen bis zu 1.200 € im Jahr und bei haushaltsnahen Dienstleistungen bis zu 4.000 € (§ 35a Abs. 2 und 3 EStG). Für die reine Begleitung des Termins greift das in aller Regel nicht. Voraussetzung sind eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung (§ 35a Abs. 5 EStG). Dafür weisen wir den Arbeitslohn auf der Rechnung gesondert aus.

Übergabe steht an?

Rufe an unter 0162 3481243 oder schreibe uns, worum es geht. Du bekommst den Preis, bevor wir anfangen.

Anfragen

Vermieter oder Hausverwaltung? Die andere Seite der Übergabe steht in einem eigenen Beitrag: Wohnungsübergabe für Vermieter und Hausverwaltungen.

Quellen

Jede Aussage zu Gesetz und Rechtsprechung in diesem Beitrag steht hier mit ihrer Fundstelle. Was sich nicht belegen ließ, ist weggelassen worden. Gesetzestexte abgerufen bei gesetze-im-internet.de, Entscheidungen über dejure.org, lexetius.com und die Pressestelle des Bundesgerichtshofs, am 16.09.2026 und, wo vermerkt, später. Stand der Darstellung: Oktober 2026.

Was bewusst nicht in diesem Beitrag steht

Diese sechs Angaben stehen in fast jedem Ratgeber zum Thema. Sie fehlen hier, weil sie sich nicht als Regel belegen ließen. Dass sie fehlen, ist Absicht und kein Versehen:

Ein BGH-Urteil vom 20.01.1993 zu Dübellöchern (VIII ZR 10/92), das in Sekundärquellen zitiert wird, ist ebenfalls weggelassen, solange der Volltext nicht geprüft ist.

Keine Rechtsberatung. Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise zur Praxis von Wohnungsübergaben wieder und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Was im Einzelfall gilt, hängt vom Mietvertrag und von den Umständen ab. Bei Streit über Kaution, Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz helfen ein Mieterverein, Haus & Grund oder eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht. Wir führen Wohnungsübergaben als organisatorische und dokumentarische Dienstleistung sowie die dazu passenden handwerklichen Kleinleistungen aus. Eine rechtliche Bewertung von Schäden oder Schuldfragen ist nicht Teil der Leistung, ebenso wenig zulassungspflichtige Fachgewerke wie Elektro, Gas, Sanitär, vollflächige Malerarbeiten, Statik oder Schimmelsanierung. Für die rechtsverbindliche Durchführung im Namen des Vermieters ist ein schriftlicher Auftrag oder eine Vollmacht erforderlich.
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